Где выставить квартиру на продажу. Как оформить куплю продажу квартиры: рассматриваем с чего начать, порядок и этапы сделки, как она проходит

Основными сторонами сделки купли-продажи являются покупатель и продавец – у каждого из них в процессе этой процедуры имеются свои обязанности .

Также к делу могут привлекаться различные посредники: риэлторы, нотариусы, специалисты по оценке недвижимости и т.д. Поэтому подготовительный этап оформления для каждой стороны будет разным :

Во первых, продавец обязан подготовить все документы для совершения сделки . Практически все заботы во время оформления купли-продажи ложатся именно на него. В частности, он должен позаботиться о:

подготовке необходимых документов;
проведении оценки квартиры;
подготовке договора купли-продажи.

Для облегчения всех этих задач и нужны посредники – они помогут быстрее и тщательнее проверить и оформить все необходимые документы. Однако их услуги должны быть оплачены, что влечет за собой дополнительные расходы для сторон.

Во вторых, покупатель – после выбора подходящего ему варианта квартиры он может проверить ее самостоятельно или запросить необходимые ему документы у продавца . До момента подписания договора и передачи денег в счет оплаты все организационные моменты должны быть решены.

Более подробно процедура оформления сделки будет рассмотрена далее.

Основные этапы процедуры

В обобщенном виде процесс купли-продажи выглядит следующим образом:

Устная договоренность между сторонами. На этом этапе покупатель подыскивает наиболее подходящий для него вариант квартиры и согласовывает с продавцом все детали сделки.
Подготовка собственником всех необходимых для проведения процедуры документов . Этот этап может провести как сам продавец, так и привлеченные им посредники.
Оформление договора купли-продажи. Данный документ также можно составить как самостоятельно, так и при помощи специалиста. Договор составляется в двух экземплярах (для каждой стороны сделки).
Подписание договора – в этом процессе могут принимать участие только продавец и покупатель, обязательного нотариального удостоверения сделка купли-продажи не требует.
Подача заявления и документов на государственную регистрацию. Сделать это можно как лично, так и при помощи МФЦ или электронной почты. Услуга регистрации платная – размер госпошлины составляет 2 тыс. руб. После регистрации новый собственник получит документы, подтверждающие его права на квартиру.

Что касается проведения расчетов за квартиру , то сделать это можно как на этапе подписания договора, так и незадолго до этого.

Наиболее удобный и безопасный способ передачи денег – при помощи банковской ячейки. Также перед тем как заключить основной договор купли-продажи можно составить и предварительный – этот документ лучше всего защитит интересы обеих сторон сделки.

Проверка продавца и квартиры

Для снижения рисков во время приобретения жилья покупатель имеет право удостовериться в чистоте сделки . Это делается путем проверки:

Квартиры, которая покупается. Она включает в себя проверку юридической чистоты помещения , то есть наличия прописанных в нем третьих лиц или других обременений. Сделать это можно при помощи получения расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Кроме обременений, нужно также проверить наличие и законность перепланировок, которые проводились в жилье (для этого используется кадастровый паспорт на квартиру).
Продавца. От него требуется предоставление правоустанавливающих документов на недвижимость и обеспечение гарантии того, что других претендентов на жилье не имеется. Продавец должен доказать, что он действительно имеет права на квартиру и другие заинтересованные лица (например, супруг или дети) согласны на ее продажу.
Документов, которые предоставил продавец. Лучше всего для анализа данной документации привлечь юриста . Покупатель имеет полное право требовать от продавца документов о лицах, прописанных в квартире, или о других возможных обременениях.

Все эти моменты нужно проверить до подписания договора и передачи денег , потому что после этого сделка считается заключенной.

Своей подписью стороны подтвердят согласие со всеми указанными в договоре условиями, поэтому аннулировать ее будет сложно.

Что нужно подготовить и узнать?

Главный момент, который нужно проверить перед заключением сделки, это юридическая чистота объекта купли-продажи. Можно выделить основные факторы, которые должны насторожить покупателя :

ранее в квартире были прописаны граждане, которые в данный момент отбывают наказание или проходят службу в армии – после возвращения они будут вправе вновь зарегистрироваться в ней;
она находится в залоге или под арестом – по закону, продать такое имущество не разрешено, а сделка считается недействительной;
она продается без ведома супруга-собственника – на проведение данной сделки он обязательно должен дать свое письменное согласие;
в квартире имеются зарегистрированные несовершеннолетние дети – если их законно не выписать до оформления договора, в дальнейшем это будет сложно сделать, поскольку права детей находятся под особой охраной государства.

Все эти моменты бывает не очень легко проверить, поэтому к делу лучше привлечь юриста – только так будет гарантирована максимальная безопасность сделки.

Оценка квартиры и определение ее стоимости

Важным этапом при проведении сделки купли-продажи квартиры является определение ее стоимости . Этот момент важен для обеих сторон:

для покупателя – чтобы он не переплатил лишних денег за жилье;
для продавца – чтобы он не продал свою собственность дешевле ее фактической стоимости и не потерял возможной прибыли.

Для осуществления процедуры оценки обычно привлекаются независимые участники – это может быть как риэлтор (данная обязанность включается в договор с агентством), так и специалист по оценке недвижимости. У лица, которое будет проводить оценку, должно быть соответствующее образование и лицензия на осуществление подобной деятельности.

В процессе выбора оценщика могут принимать участие обе стороны – как покупатель, так и продавец. После проведения процедуры оценщик должен выдать официальный документ (справку), в которой и будет закреплен ее итог – стоимость квартиры. При оценке недвижимости принимаются во внимание многие факторы :

тип дома (кирпичный, панельный, монолит);
месторасположение дома;
площадь жилья и количество комнат;
планировка квартиры;
состояние жилого помещения (например, наличие или отсутствие ремонта);
юридическая чистота квартиры и т.д.

На основании всего этого специалист и делает свое заключение о стоимости недвижимости, которое участники купли-продажи могут принять в качестве цены квартиры.

Однако эта цифра – не окончательная цена сделки .

В зависимости от посредников, которые к ней привлекались, стороны понесут следующие расходы:

на оплату госпошлины (вносится за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности);
на оплату услуг нотариуса (конкретная цифра зависит от расценок того или иного юриста);
на оплату агентства по недвижимости (обычно риэлтор получает 3-4% от стоимости сделки).

Оплата этих расходов происходит по договоренности, кто из сторон будет осуществлять – они могут быть поделены пополам, возмещены продавцом или включены в стоимость квартиры для полной уплаты покупателем.

Сроки процедуры

Продолжительность процедуры проведения сделки купли-продажи зависит от многих факторов: наличия подготовленных документов, привлечения посредников и требований самих участников процедуры. Например, если большинство документов не готово и их нужно заказывать в соответствующих госорганах, срок значительно увеличится.

В случае проведения дополнительной проверки юридической чистоты и оценки стоимости квартиры продолжительность сделки также возрастает, ведь все эти процедуры требуют временных затрат. Например, получение архивной выписки из домовой книги занимает до 30 рабочих дней.

Сократить время поможет обращение к посредникам – в частности, к агенту по недвижимости или нотариусу .

Эти специалисты берут решение части вопросов на себя, уберегая тем самым клиентов от лишней траты времени и сил. И, наконец, заключительный этап – регистрация перехода прав собственности – также имеет установленную продолжительность и составляет до 10 дней с момента подачи соответствующего заявления.

Подготовка документов

Набор необходимых документов также свой для каждого участника сделки. Основная обязанность в этом вопросе ложится на продавца – он должен подготовить следующие бумаги:

паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность продавца;
свидетельство о праве собственности на жилье;
правоустанавливающие документы на недвижимость (их конкретный вид зависит от способа, при помощи которого она была получена);
документы из БТИ (включают в себя технический и кадастровый паспорта на квартиру, а также поэтажный план);
выписка из домовой книги (в ней указывается информация о всех гражданах, которые прописаны в помещении);
согласие супруга на продажу жилья (при наличии);
выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
свидетельство о браке или его расторжении;
согласие органов опеки (в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети);
выписка из ЕГРП;
договор купли-продажи, оформленный в соответствии с законодательными требованиями.

От покупателя требуются только документы, подтверждающие его личность (то есть паспорт), а также свидетельство о браке и нотариальное согласие супруга на сделку.

Составление договора: порядок и ответственные лица

Лицо, ответственное за составление договора , зависит от того, как проходит сделка купли продажи квартиры– с привлечением посредников или без.

В первом случае оформлением договора занимается риэлтор – такой вариант гарантирует наиболее высокую степень надежности составления документа.

Однако продавец вправе заняться договором и самостоятельно, тем более что в интернете представлено множество типовых образцов этого документа. Если никаких сложностей или особенностей у сделки нет, то такой вариант вполне допустим. Стоит учесть, что в договоре обязательно должны быть указаны ниже приведенные данные :

Во-первых: предмет сделки – это существенное условие договора данного типа , поэтому без наличия подобной информации документ будет считаться недействительным. Предмет должен быть описан конкретно и ясно, с указанием такой информации:

месторасположение помещения (полный адрес – город, улица, дом);
общая площадь (в том числе жилая и нежилая);
этаж, на котором расположена квартира;
количество комнат;
другая информация (при наличии).

Во-вторых: стороны сделки – в этом пункте содержится информация о продавце и покупателе квартиры . Обязательно нужно указать такие данные:

ФИО обеих сторон;
дата и место рождения;
место прописки и адрес постоянного проживания;
гражданство.

Отсутствие каких-либо из этих данных может стать основанием для отказа в регистрации сделки

В-третьих: цена объекта – именно для ее определения и проводится предварительная оценка жилья . На этот пункт нужно обратить особое внимание – в случае возникновения каких-либо конфликтных ситуаций относительно квартиры покупателю будут возвращены только те деньги, которые были указаны в договоре . Поэтому не стоит занижать стоимость жилья в целях экономии на уплате налогов – в дальнейшем такие действия могут обернуться большими проблемами.

Допустимая валюта сделки – только рубли, причем стоимость должна быть указана как в цифрах, так и прописью. Что касается расчетов покупателя с продавцом, то первый может отдать деньги в любой удобной для сторон валюте.

В-четвертых: информация об отсутствии на предмете сделки каких-либо обременений – в договоре обязательно необходимо предусмотреть отдельный пункт, в котором будет содержаться такая информация . Тем самым продавец подтверждает, что недвижимость не находится в залоге или под арестом, а претензии на нее со стороны третьих лиц исключены.

Наличие последнего пункта важно скорее для покупателя – если появятся претенденты на квартиру, это поможет отстоять права на нее в суде. В целом составление договора купли-продажи не составляет особых сложностей и может быть под силу даже далекому от юридических тонкостей человеку.

Порядок действий после регистрации

Регистрация перехода прав собственности является заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры. После ее завершения покупатель становится новым собственником жилья и должен получить такие документы:

свидетельство о праве собственности на квартиру (оформленное уже на нового владельца);
зарегистрированный договор купли-продажи.

После этого старому владельцу остается только освободить помещение и предоставить его в пользование новому собственнику . Во время передачи квартиры новому хозяину составляется специальный документ – акт приема-передачи , в котором фиксируется состояние помещения на момент совершения сделки. В акте стоит подробно описать мебель, которая имеется в помещении, наличие или отсутствие ремонта и другие важные детали.

Сделка купли-продажи довольно рискованная для обеих участников, поэтому к ее проведению нужно подойти очень серьезно.

Важно знать, какие именно документы требуются от сторон договора, как правильно составить этот документ и какую последовательность действий при этом необходимо соблюдать. Теперь мы рассмотрели как совершается сделка купли продажи квартиры, где алгоритм или схема действий поэтапны, где существуют свои правила. Учитывая весь порядок продажи квартиры, самостоятельно вполне можно осилить эту процедуру.

Как происходит сделка купли продажи квартиры смотрите в видео:

Пошаговая инструкция при продаже квартиры – перечень действий, который необходимо осуществить для проведения сделки. В зависимости от массы нюансов он может дополняться новыми пунктами.

Способы

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Продажа квартиры может осуществляться несколькими способами, каждый из которых обладает своими преимуществами и недостатками:

Самостоятельное оформление сделки – производится непосредственно продавцом или членами его семьи.
Обращение за профессиональной помощью – к риэлторам, в соответствующие агентства и т.д.

Самостоятельное оформление

Самостоятельное оформление сделки продавцом в 2018 году является процедурой, с которой способны справиться не все граждане.

Однако достоинства такого подхода очевидны:

существенная экономия денежных средств – услуги профессионалов оцениваются довольно высоко;
возможность контролировать каждый этап сделки – продавец будет самостоятельно заниматься всеми этапами процедуры;
предотвращение мошенничества со стороны риэлтерских агентств.

Обращение в агентство

При обращении за помощью в агентство, главное – правильно его выбрать. При выборе рекомендуется ориентироваться на отзывы и рекомендации друзей, родственников, коллег, на опыт компании и стаж деятельности.

Достоинства обращения за помощью к специалистам:

профессиональный подход – каждое действие осуществляется с учетом действующего законодательства, норм и требований, установленных государственными органами;
экономия личного времени и сил продавца – не все граждане могут позволить себе заниматься проведением сделки ввиду работы или иной занятости;
сокращение сроков сделки – опытные специалисты знают, как уменьшить время проведения процедуры.

Пошаговая инструкция при продаже квартиры

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры содержит следующие :

Определение основных параметров продажи квартиры (стоимость, условия и т.д.), дача объявлений в газеты, журналы, размещение информации на сайтах.
Показ квартиры потенциальным покупателям – важно указать на достоинства приобретения именно вашей жилой площади.
Беседа с покупателями, в ходе которой обсуждаются основные вопросы и детали сделки.
Сбор документов.
Составление предварительного соглашения (если это необходимо).
Оформление основного договора, обсуждение его пунктов.
Подписание соглашения, регистрация права собственности.
Передача денег и ключей от недвижимости – взаимный расчет.

Сбор документов

Каждая сделка берет начало со сбора , причем основная нагрузка по решению этого вопроса ложится на продавца.

Чтобы провести сделку, необходимо подготовить следующие бумаги:

документы, выступающие подтверждением личности обеих сторон – паспорта;
правоустанавливающие бумаги (к примеру, соглашение о приватизации, договор мены или дарственная);
кадастровая и техническая документация;
свидетельство собственности на квартиру – заниматься отчуждением недвижимости вправе только её собственник;
разрешение от органов опеки на совершение сделки, если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин;
согласие от супруги на отчуждение имущества, заверенное нотариально, если квартира является совместной собственностью;
предварительный договор по факту совершения предоплаты (если был заключен);
документы, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, к ним относятся справка из домовой книги – указывает на количество прописанных граждан, справка из Росреестра – указывает на количество собственников, справка об отсутствии долгов по выплате коммунальных платежей.

Заключение договора

Не предусматривается установленного , но устанавливаются сведения, которые должны содержаться в нем на момент заключения:

ФИО продавца и покупателя, паспортные сведения;
информация о предмете соглашения – описание квартиры (точный адрес, этаж, площадь, количество комнат);
права и обязанности каждого участника правоотношений, для продавца – передача квартиры, для покупателя – оплата жилой площади в указанный срок и в предусмотренном объеме;
последствия невыполнения условий договора;
подписи участников правоотношений, дата составления документа.

Получение задатка

Статистика показывает, что при заключении договоров продажи квартиры в 90% случаях дополнительно подписывается соглашение о передаче .

Документ обеспечивает выполнение сторонами своих обязательств, поскольку предусматривает последствия отказа от сделки:

если продавец откажется продавать квартиру, то должен вернуть задаток в двойном размере;
если же покупатель решит отказаться от покупки, то сумма полностью остается у продавца.

Регистрация

В настоящее время осуществляется не регистрация договора о покупке недвижимости, а регистрация прав собственности на квартиру.

После завершения этой процедуры выдается Свидетельство собственности, в соответствии с которым подтверждаются права продавца на квартиру.

Передача недвижимости

Происходит с составлением акта приема-передачи.

В нем указываются следующие сведения:

наименование документа;
ФИО обеих сторон правоотношений – покупателя и продавца;
полная стоимость объекта (такая же, как в основном договоре);
упоминание о принятии квартиры в таком виде, в каком она находится на данный момент;
подписи сторон, дата составления бумаги.

Если покупатель подписывает акт, то обязательства продавца считаются выполненными.

Документ может быть не подписан, если:

не были соблюдены некоторые условия договора;
продавец обнаружил изъяны, которые обязательно отражаются в письменной форме.

В таком случае продавцу отводится определенное время на их исправление и подготовку нового акта.

Взаиморасчеты

за недвижимость может осуществляться двумя способами:

Наличный расчет (в безопасном месте, рекомендуется присутствие свидетелей, составление расписки).
Безналичный расчет (через банковскую ячейку или переводом на банковский счет).

После поступления денежных средств, продавец передает ключи от квартиры покупателю. Эти действия сторон именуются взаиморасчетом.

Через ипотеку

Для покупки квартиры может использоваться ипотека. В таком случае к пакету документов прилагается кредитный договор, в котором указываются все условия предоставления недвижимости в ипотеку.

Если жилищный кредит оформлен на продавца, который его не выплатил окончательно, но решил продать недвижимость, то требуется получить соответствующее разрешение от банка.

Без его наличия сделка может быть признана недействительной.

Госпошлина

Обязательным документом при осуществлении сделки является квитанция об уплате . Без её наличия купля-продажа не будет зарегистрирована.

Размер пошлины равен 2.200 для физических лиц. Сумма делится поровну между сторонами.

Существующие риски

Сделка продажи квартиры связана с множеством рисков.

К примеру:

использование документов на недвижимость аферистами;
возможность обращения в недобросовестное риэлтерское агентство;
применение фальшивых бумаг.

Чтобы предупредить непредвиденные обстоятельства, рекомендуется ответственно подходить к сделке – проверять паспорта покупателей и никому не передавать подлинники документов.

На видео об особенностях сделки по продаже жилья

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Квартиру продать сложно. Это понимают и опытные риэлторы, и только начинающие свой путь юристы. Что же говорить о человеке, который только ценой своих усилий готов решиться на этот ответственный шаг в одиночку. Но нет ничего невозможного. В этой статье пошагово будет рассказано, как продать квартиру самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?

Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.

Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду . Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.

Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг. Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве; первая встреча на нейтральной территории или отсутствие положительных рекомендаций. Мы плавно подходим к преимуществам заключения договора с агентом и, соответственно, тем отрицательным моментам, которые связаны с продажей квартиры самостоятельно.

Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы. Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.