Планирование

Затратный доходный сравнительный подходы к оценке. Доходный и затратный подходы к оценке стоимости предприятия

Для независимой рыночной оценки машин и оборудования, как и для оценки недвижимости, применяются те же подходы 119,26,37,83]: сравнительный. затратный, доходный, но методы отличаются от тех. используемых при оценке объектов с государственной долей имущества. Есть специфика использования указанных методов также по сравнению с оценкой недвижимости.

В отличие от недвижимости, для которой доходный метод является наиболее приемлемым, в ходе оценки машин и оборудования первые два подхода имеют большее значение, и обеспечивают больший уровень обоснованности определения рыночной цены. Доходный подход по оценке как новых так и изношенных машин и оборудования требует учета слишком большого количества случайных факторов вследствие большого разнообразия возможных направлений лучшего использования оцениваемого средства, будущих условий его функционирования, уровня морального износа и прочее. Основные проблемы при использовании любых подходов к оценке имущества возникают обычно по нехваткой надежной и однозначной информации. Каждый метод из указанных подходов имеет свои требования к информационному обеспечению и свою область наиболее эффективного применения, то машины и оборудование не является исключением.

Так, доходный подход, и в частности метод капитализации дохода, как достаточно эффективен при определении цены предприятия в целом или недвижимости, при оценке машин и оборудования пригоден только для "системной оценки" (то есть оценки системы машин, выполняющих законченный цикл изготовления продукции), поэтому что требует определения соответствующего потока доходов и расходов, которые практически невозможно определить для отдельной операции (поскольку невозможно учесть условия будущего конкретного рабочего места к продаже объекта). Но для полного цикла изготовления изделий, может осуществлять линия или звено полной обработки исходных материалов, это допустимый метод определения стоимости.

Сравнительный подход при оценке машин и оборудования, как наиболее универсальный инструмент, обеспечивает возможность оценки любого частичного элемента носителя, в том числе: отдельной единицы оборудования, их системы или комплекса по признаку законченного цикла производства, или всего парка оборудования предприятия в целом, особенно, если предприятие небольшое. Такие методы требуют определения аналогов, но даже если полных аналогов нет, можно применить систему поправок и оценка будет достаточно реальной. Изучение динамики цен предложения или статистики продаж при определении стоимости машин и оборудования на соответствующем рынке в Украине в настоящее время может обеспечить формирование информационной базы, и именно поэтому сравнительный метод является основным при оценке машин и оборудования.

Сравнительный подход, основанный на принципе подстановки или замещения, по которому покупатель (инвестор) не заплатит за оцениваемое имущество больше, чем стоит его замещения, то есть приобретение на открытом, свободном и конкурентном рынке аналогичного нового объекта. Так же это относится к объекту, который был в употреблении, с учетом поправок на его физическое и функциональное износа и экономическое старение . Практическое применение соответствующих методов возможно при наличии активной, эффективно функционирующего рынка и систематизированной информации о его общее состояние и статистику сделок купли-продажи движимого имущества.

Основные проблемы сравнительного подхода связанные с соблюдением принципов использования нужной информации: полноты, достоверности, актуальности, соответствия именно оцениваемому объекту. Получение необходимой информации по указанным условиям требует создания баз данных с возможностью автоматического подбора аналогов, подобных оцениваемым объектам, с учетом степени расхождения состава и численных значений основных показателей аналогов и оцениваемых объектов, с регулярным удалением устаревших и добавлением новых данных.

Затратный подход к оценке стоимости учитывает психологические особенности покупателя, основанные на восприятии потребительской стоимости как продукта общественного труда. По таким взглядом, несмотря на различия в качестве, при всех имеющихся различиях участники рынка соотносят стоимость и цену с издержками производства и реализации. Поэтому, при использовании затратного подхода, оцениваемая стоимость определяется путем прямого или косвенного подсчета всей совокупности затрат, необходимых для производства (воспроизведение) соответствующего объекта. Следует отметить, что по такой практикой иногда продавцы ориентируются на балансовую стоимость, при определении которой в рыночной цены объекта добавляют стоимость его доставки, установки (монтажа) по месту использования, создания фундамента, наладки, сопутствующих капиталовложений по подведению энергообеспечения, вентиляции и тому подобное.

Для целостного объекта или недвижимости это оправдано, но относительно машин и оборудования, а наш взгляд, этого делать нельзя, если техника продается "россыпью". Покупателю не нужны ни фундамент, ни производственная инфраструктура по старому месту эксплуатации, поэтому он покупает только машины и оборудование. Он еще добавит все указанные расходы при постановке данной недвижимости на баланс собственного предприятия. Оценка подвижных объектов со всеми сопутствующими расходами для стационарной установки имеет смысл только при условии, когда они приобретаются вместе с недвижимостью, и будут эксплуатироваться на том же месте, в том же или подобном технологическом процессе. Но это уже системная оценка, по которой будут учтены не просто стоимость каждого отдельного элемента носителя, а полную стоимость комплекса машин и оборудования, выполняет завершенную технологическую обработку изделия, то для такой оценки более подходит доходный метод.

Этот подход опирается на методы, широко применяемые в мировой практике и рекомендуются к использованию Национальным стандартам оценки № 1, 2, 3. По его реализацией ориентация на себестоимость означает также учета среднего дохода в соответствии с характерным для данной группы изделий уровня рентабельности.

Основной недостаток затратного подхода - отсутствие учета реальной полезности объекта для конкретного покупателя, поскольку он оперирует абстрактной полезности вообще данного вида изделий при установленном уровне износа. Именно поэтому в ходе установления условий договора купли-продажи предварительная оценка, установленная по данным методом, часто корректируется с учетом заинтересованности в реализации обеих сторон.

Существуют варианты смешанного подхода, по которым может применяться или метод остатка для оборудования по аналогии с подобным методом по недвижимости , или методы построения статистических моделей ценообразования , выражающие зависимость цены объекта от состава и значений его технических характеристик. Модели такого рода могут быть многофакторными или учитывать главный параметр, строиться как статическая или динамическая модель, но при любой построением должны отражать объективно существующие зависимости и определять ожидаемую цену при данном наборе технических характеристик, по данной конъюнктурой рынка и по условиям конкретного договора. Влияние рыночных факторов может быть учтено путем введения в модель поправочных коэффициентов.

Указанные методы содержат элементы сравнительного подхода, так как полученная таким образом оценка может рассматриваться как рыночная стоимость обобщенного (усредненного) аналога оцениваемого объекта. Элементы затратного подхода проявляются как учет зависимости между исходными параметрами и расходами на их создание, в частности по методу удельных показателей, выражающий стойку функциональную зависимость цены от конкретного параметра. Исходный подход реализуется тем, что выходные характеристики оцениваемого объекта как раз и обеспечивают получение желаемого результата по усредненной оценке уровня реализации принципа наилучшего использования.

В связи с тем, что каждый подход и метод оценки имеет не только достоинства, но и недостатки, для обеспечения большей обоснованности и точности оценки в общем случае рекомендуется использование одновременно нескольких методов с последующей статистической обработкой полученных разными подходами и методами результатов.

Такие рекомендации базируются на представлении, что теоретически результат оценки должен быть один - рыночная стоимость, поскольку все примененные методы во всех своих элементах основывались на рыночной информации . С нашей точки зрения, даже теоретически, учитывая вероятность погрешности при определении каждой составляющей алгоритмов расчета, это невозможно. По тем же источником , в практических расчетах цена, полученная разными методами, практически всегда разная, и различия, как правило, существенные. Для согласования результатов рекомендуют применять средневзвешенную оценку, задача интервалов оценки, выбор одного метода, наиболее адекватного условиям и объекта оценки. Мы считаем, что метод должен быть все же один, и сложность вопроса именно в том, чтобы он учитывал и наличие информации, и ее достоверность, и существенные особенности объекта оценки и условий его использования лучше, чем любой другой метод.

Рассмотрены подходы к оценке в том или ином составе могут быть применены для оценки любых классов, групп и видов машин и оборудования, однако иногда необходимо учитывать специфику конкретных его видов, в первую очередь это касается уникальных машин большой себестоимости изготовления, для которых возможна оценка по разбивкой на отдельные узлы и агрегаты. Это относится также к системам и комплексов машин и оборудования, которые можно рассматривать как единое целое и оценивать исходным методом или разбить на отдельные машины, транспортные средства, агрегаты, работы- загрузчики, и оценить их отдельно по затратным подходом.

Сравнительный подход наиболее соответствует требованиям оценки рыночной стоимости машин и оборудования массового и серийного производства, уже входили в состав основных фондов предприятия (т.е. объектов оценки на вторичном рынке). Сравнение обычно выполняется относительно недавних (менее чем за год) продаж идентичных или аналогичных объектов. За год и больше сравнения продажу уже требует коррективы с учетом уровня инфляции. Главным параметром сравнения является цена, поэтому нужно учитывать не только ее размер по аналогии, но и условия, по которым она была установлена. Различают следующие виды рыночных цен по этапам формирования цены конкретной сделки:

Общедоступные справочные цены, публикуемые в специальных изданиях (ценовых справочниках, каталогах), газетах и журналах, информационных бюллетенях, формируются на основе данных производителей и оптовых посредников и редко зависят от условий платежа и поставки. Они носят информационный характер для покупателей, создавая первичная среда спроса.

Цены предложения (производителей или посредников) для покупателей определенного направления публикуются в прайс-листах, фирменных и выставочных каталогах на специализированных "трейд-шоу", и дифференцируются в условиях поставки (состав комплектации, условия страхования, доставки и т.д.) и оплаты (скидки на размер партии, оплата по факту, или подписка, поставка в кредит, бартер полный или частичный, валюта расчетов). За обсуждением условий, цены предложений могут быть изменены.

Цены фактических сделок для конкретных покупателей при внутренней торговли, является наиболее надежной основой оценки стоимости машин и оборудования методом рыночных сравнений, если такая информация и может быть проверена. Такие цены могут учитывать не только общие условия, но и те, которые касаются, например, постоянных партнеров, специального изготовления продукции, срочности выполнения и т. Однако они редко публикуются, и могут нести элементы нацеленной дезинформации.

Кроме анализа цен конкретных производителей и оптовых посредников необходимо рассматривать также обобщающую Цеповая рыночную информацию, такую как:

Биржевые цены, которые отражают ценовую ситуацию постоянно действующих рынков массовых, качественно однородных товаров (в нашем случае - торгово-промышленных бирж, номенклатура которых включает машины и оборудование), формируются за высоким уровнем конкуренции спроса и предложения. Биржевые цены отражают уровень реальных сделок, публикуются в биржевых бюллетенях внутреннего рынка, цены международных бирж публикуются в международных экономических изданиях ООН, Международного валютного фонда, стран определенного региона, и могут служить основой сравнительного подхода к формированию цен на товары, не имеющие аналогов на внутреннем рынке.

Цены торгов или тендеров формируются с участием ограниченного числа продавцов и одного покупателя, объявляет тендер на достаточно большую партию машин и оборудования, и из нескольких предложений выбирает наиболее выгодную по условиям, в том числе и по цене. Таким образом, формирование цен по результатам торгов или тендеров происходит в условиях высокого уровня конкуренции предложения, поэтому тендерные цены, как правило, ниже цен аналогичной продукции, реализуемой на биржах или по обычным коммерческих контрактах, что компенсируется объемом поставки.

Импортно-экспортные цены формируются в результате анализа мировых цен и переговоров участников на основе не только национального законодательства, но и общих международных и двусторонних договоренностей государств, то это следует учитывать при формировании базы данных, поскольку такие цены могут базироваться не столько на экономических, чем на политических принципах, искажая реальную рыночную цену объектов оценки при сравнении.

Мировые цены на машины и оборудование формируются по ценам ведущих фирм - производителей или поставщиков этой продукции. За исключением компьютерной техники, автомобильной техники и сельскохозяйственных машин информация о ценах международной торговли машинами и оборудованием практически отсутствует. Информация о мировых цен, хотя и слабо систематизирована и неполная, может быть получена поиском через "Интернет".

Оценщик в ходе проведения оценки недвижимости обязан использовать три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный. При этом Оценщик оставляет за собой право самостоятельно определять рамки распространения того или иного подхода, используя конкретные методики оценки.

Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, которые основаны на определении расходов необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство называется совокупность расходов, которые необходимы для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов актуальных на момент оценки.

Этот метод основан на расчете стоимости строительства объекта недвижимости. Однако он не позволяет рассчитать стоимость отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме в виду того, что многие элементы конструкции помещений — общие. Кроме этого, необходимо принимать во внимание тот факт, что стоимость строительства отдельно взятой единицы малого объекта недвижимости будет выше, чем стоимость аналогичной единицы площади многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного, многие эксперты избирательно применяют затратный подход.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — это совокупность методов, которые основаны на сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами. При использовании данного метода, объектом-аналогом оценки является сходный по экономическим, материальным и иным характеристикам объект. Эксперты, применяя данный метод оценки, должны изучить в совокупности все факторы, которые могут быть рассмотрены в качестве составляющих аспектов оценивания, в противном случае использование данного метода может привести к неточной оценке того или иного типа недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход — это совокупность методов, которые основаны на расчете ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки. Доходный подход основан на предположении того, что действительная стоимость оцениваемого объекта сопоставима с суммой будущих выгод, получаемых в результате владения им.

Однако, многие эксперты дифференцировано применяют этот метод, в виду того что подобного рода расчеты возможны лишь при оценке нежилого/коммерческого фонда недвижимости, например: сдача офисов и складских помещений в аренду. При оценивании других видов недвижимости применение доходного метода не представляется возможным.

Нажав на кнопку "Скачать архив", вы скачаете нужный вам файл совершенно бесплатно.
Перед скачиванием данного файла вспомните о тех хороших рефератах, контрольных, курсовых, дипломных работах, статьях и других документах, которые лежат невостребованными в вашем компьютере. Это ваш труд, он должен участвовать в развитии общества и приносить пользу людям. Найдите эти работы и отправьте в базу знаний.
Мы и все студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будем вам очень благодарны.

Чтобы скачать архив с документом, в поле, расположенное ниже, впишите пятизначное число и нажмите кнопку "Скачать архив"

Подобные документы

    Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.

    курсовая работа , добавлен 24.09.2013

    Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.

    курсовая работа , добавлен 29.12.2014

    Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав. Оценка рыночной стоимости гаража. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости.

    курсовая работа , добавлен 08.06.2015

    Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.

    курсовая работа , добавлен 25.11.2014

    Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа , добавлен 14.11.2013

    Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.

    отчет по практике , добавлен 06.06.2016

    Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.

    курсовая работа , добавлен 15.10.2015

Основные подходы к оценке объектов недвижимости (затратный, доходный, сравнительный)

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

  • 1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
  • 2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
  • 3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
  • 4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
  • 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий.

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности.

Рыночный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

  • 1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  • 2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  • 3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
  • 4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

  • - анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
  • - статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
  • - анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

  • - классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
  • - распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле:

ПВД = S * Са, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са - арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, где

ДВД - действительный валовой доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Кз - коэффициент загрузки площадей;

Кс - коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.


2. Оценка недвижимости

2.5. Подходы к оценке недвижимости

2.5.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

Замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.5.2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С з);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С нс);
- расчет накопленного износа (И н):
- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С нс -С и;
- определение итоговой стоимости недвижимости: С зп = С з +С у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

Анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

Прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

Условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Предыдущая